【商(shang)務公寓(yu)】商(shang)務公寓(yu)屬于(yu)住宅嗎 商(shang)務公寓(yu)與住宅的差(cha)別

商(shang)務公寓屬(shu)于住宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商(shang)品(pin)住宅)和商(shang)務型公寓(或稱商住型公(gong)寓)，由(you)于用地性質(zhi)和產權年(nian)限上(shang)的不同導致貸(dai)款方式、貸(dai)款年(nian)限以及各種(zhong)稅費等(deng)存在諸(zhu)多差(cha)異(yi)。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務公寓與住宅的差別

住宅(zhai)型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公(gong)寓(yu))對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多處在繁(fan)華(hua)地(di)段，周邊配套設施完善，銷售價格一般高于(yu)區域(yu)整體(ti)水平(ping)。

住宅型公寓優點：

1、使用(yong)成本相(xiang)比而(er)言較低(di)。產權70年，可商貸(dai)，亦可公(gong)積金貸(dai)，貸(dai)款成數高，利率較商務公(gong)寓便宜(yi)，物業、水、電、煤等按民用收費(fei)。

2、舒(shu)適度更高。住宅型(xing)公寓(yu)的(de)居(ju)住舒(shu)適度明顯優于商務型(xing)公寓(yu)，每個(ge)標準(zhun)層設置的公寓間數(shu)不(bu)超(chao)過20間，電梯配比多為每(mei)層1：10，多數通(tong)有燃氣(qi)管道，不(bu)影響正(zheng)常的家庭生活。

3、稅費較低。住宅性(xing)質(zhi)的公寓(yu)交契稅按(an)照90㎡以下普通住宅的契稅(shui)比例(li)交1%。這也是其(qi)優(you)于商務(wu)型公寓的特點之一，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所(suo)購(gou)普(pu)通商品住宅戶型面積在90㎡(含(han)90㎡)以(yi)下的，契稅(shui)按照1%執行；戶型面積在(zai)90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即稅率為2%；所購住宅(zhai)戶型面積在144㎡以上的，契稅稅率按照4%征收。而(er)購買非普通住房、二套(tao)及(ji)以上住房，以(yi)及商業投資(zi)性房產(商鋪、辦公(gong)寫字樓、商務公(gong)寓等(deng))，一律按照4%的稅率征稅。

住宅型公寓缺點：

1、功能受限。只能居住，小區不允許辦公。

2、售(shou)價較高。住(zhu)(zhu)宅(zhai)型公寓(yu)單價一般高于普通(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，也高于(yu)商(shang)務型公寓。

B 商務型公寓

此類公寓產權年限為40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主(zhu)要在90㎡以下，配套齊全，交(jiao)通方便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產權年限(xian)。商業用(yong)地40年，比住(zhu)宅(zhai)的70年(nian)縮水嚴重。根據目(mu)前(qian)《物(wu)權法》規定，關于商(shang)業用地(di)產(chan)權(quan)到期后是否能夠像住宅用地(di)自動續期，并沒有明(ming)確規定，因(yin)此，購買(mai)商(shang)業用地(di)上的商(shang)住房還是有一定風險。

2、居住環境(jing)。每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長形樓(lou)道，尤(you)其是處于(yu)陰面的住戶(hu)，采光較(jiao)(jiao)差，且(qie)多數存在衛生間無窗戶(hu)、廚(chu)房(fang)(fang)過小或廚(chu)房(fang)(fang)呈開放式等問題，造成其居(ju)住舒適度低于(yu)住宅型公寓。此外，住戶(hu)多，且(qie)商住兩用，各色人(ren)等出(chu)入，較(jiao)(jiao)為嘈(cao)雜，安全性(xing)也較(jiao)(jiao)弱(ruo)；

3、得房率。過道等公共地方(fang)多，造成公攤大，得房率低，一(yi)般僅為70%左(zuo)右，這就在(zai)無(wu)形之中(zhong)抬高了其套內使(shi)用面(mian)積的(de)折(zhe)合(he)單價(jia)，降低(di)了其性價(jia)比，并直接影(ying)響其保值(zhi)增值(zhi)功能；

4、按揭方式。大多不能申請公積(ji)金貸款，但是也有少數項目在開發(fa)商的努力(li)下能夠辦到(dao)。另40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年(nian)限10年，且只能(neng)使用商(shang)貸，貸(dai)款利率一般也較住宅高，不利用購(gou)房者(zhe)購(gou)入(ru)；

5、日常生(sheng)活成本。按(an)公建用途規定，其(qi)物業、水、電(dian)、氣等為商業收費，較(jiao)民(min)用收費貴(gui)，因(yin)此對(dui)于購房(fang)者，應該在(zai)購房(fang)時詢(xun)問(wen)清楚。當然，目前某(mou)些開發商在(zai)開發中會采取相應的補救措施(shi)，能按民(min)用價格繳納。

6、設(she)(she)計標準。設(she)(she)計導向(xiang)不同，公共建筑(zhu)物業(ye)受朝向(xiang)、采光(guang)、進(jin)深等限制較少，而住(zhu)宅的要求較高(gao)。住(zhu)宅型公寓建(jian)(jian)筑間距、采光一(yi)(yi)般是按照(zhao)住(zhu)宅規劃設計(ji)標(biao)準嚴格執行；而商住(zhu)型公寓一(yi)(yi)般位于城市的繁華地(di)段和商務(wu)服務(wu)范圍中，其建(jian)(jian)筑日(ri)照(zhao)間距、建(jian)(jian)筑設計(ji)等按照(zhao)公共(gong)建(jian)(jian)筑標(biao)準執行。

7、交(jiao)易稅(shui)費。初次購買或(huo)者轉讓時的契稅(shui)按照(zhao)4%收取，而住宅低于(yu)90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商(shang)業(ye)性質(zhi)用房如果不(bu)滿5年出手需(xu)要交納(na)5種稅費，分別是：營業稅5.6%、印花稅0.05%、土(tu)地增值稅6%、個稅1%或(huo)購房差(cha)價(jia)的20%、契稅4%、交易手續費10元/㎡，除去交易手續費，剩余5種稅加起(qi)來高達16.65%。

以一套面積40㎡總價25萬元的房子(zi)為例，5年內轉手需承擔的稅額將達到25萬元(yuan)*16.65%=41625元。這樣高的一個稅費(fei)，直接影響了(le)購房者的(de)投資回報(bao)率，也不利(li)于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住兩用(yong)

既可(ke)居住(zhu)，又可(ke)辦公(gong)，具(ju)備寫字(zi)樓功能；在(zai)部(bu)分城市(shi)還可(ke)注(zhu)冊公(gong)司，價(jia)格相對寫字(zi)樓較低；繁華商圈，配(pei)套(tao)齊全，交通便利，可(ke)做酒店或辦公(gong)點。易轉手，適(shi)合投資。

2、建造標準較高

商務公(gong)寓的房屋建(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)不同(tong)，如果按照(zhao)公(gong)建(jian)相關(guan)要求，人(ren)防(fang)和消防(fang)等(deng)建(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)都較高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務(wu)公寓的區別及選擇辦法，就(jiu)是這些啦。