【商(shang)務(wu)公寓(yu)】商(shang)務(wu)公寓(yu)屬于住宅嗎 商(shang)務(wu)公寓(yu)與住宅的差(cha)別(bie)
商務(wu)公寓屬于住宅(zhai)嗎
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和(he)商(shang)務型公寓(或(huo)稱(cheng)商住型公寓),由于用地性質(zhi)和產(chan)權年限上(shang)的(de)不同(tong)導致貸款(kuan)方(fang)式、貸款(kuan)年限以及各種(zhong)稅(shui)費等存在諸(zhu)多差異。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商務公寓與(yu)住(zhu)宅的差別(bie)
住宅(zhai)型公寓(屬商品(pin)住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多(duo)為30-60㎡。多處在繁華地(di)段,周邊配套(tao)設(she)施完善(shan),銷售價格一(yi)般高于區域(yu)整體水平(ping)。
住宅型公寓優點:
1、使用成(cheng)本相(xiang)比(bi)而言較低。產(chan)權70年,可商貸(dai),亦可公(gong)積金貸(dai),貸(dai)款(kuan)成數高,利率較商務公(gong)寓便宜,物業、水、電(dian)、煤等按民用收(shou)費。
2、舒(shu)適度更高。住宅型公(gong)寓的居住舒(shu)適度明顯優于商務型公(gong)寓,每個標準層設置的(de)公寓間數(shu)不(bu)超過(guo)20間,電梯(ti)配比多為每(mei)層1:10,多(duo)數通有燃氣管道,不影響正(zheng)常的(de)家庭(ting)生活(huo)。
3、稅費較低。住宅性質(zhi)的(de)公(gong)寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅(shui)比例交1%。這也(ye)是其優于商務型公(gong)寓(yu)的(de)特點之一,便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購(gou)普(pu)通商品(pin)住宅戶型面積在90㎡(含90㎡)以下(xia)的,契稅按(an)照1%執行;戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅率為2%;所購住(zhu)宅(zhai)戶型(xing)面積(ji)在144㎡以上的(de),契稅(shui)稅(shui)率按照4%征收(shou)。而購買非普通住房、二套及(ji)以上住房,以及商(shang)業投資性房產(商(shang)鋪、辦公(gong)寫字樓、商(shang)務公(gong)寓等),一(yi)律按照4%的稅率征(zheng)稅。
住宅型公寓缺點:
1、功能受限。只能居住,小(xiao)區不允許(xu)辦公。
2、售價較高。住宅(zhai)(zhai)型公寓單價一般高于(yu)普通住宅(zhai)(zhai),也高于商務型公寓。
B 商務型公寓
此類公寓產權年(nian)限為40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面積主要在90㎡以下,配(pei)套齊全,交(jiao)通方(fang)便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產權年限。商業用地40年,比(bi)住宅的(de)70年縮水嚴重(zhong)。根據目前《物權法》規(gui)定,關于商(shang)業用(yong)地(di)(di)產(chan)權到(dao)期(qi)后是否能夠像住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)自動續期(qi),并沒有(you)明確(que)規定,因此(ci),購買商(shang)業用(yong)地(di)(di)上的商(shang)住(zhu)房還(huan)是有(you)一定風險。
2、居住環境。每層(ceng)住戶(hu)較多(duo),10-20戶,中間(jian)隔以(yi)長形樓道,尤其是處于陰(yin)面的住(zhu)戶,采光較(jiao)差(cha),且多(duo)數存在衛生間(jian)無窗戶、廚房(fang)(fang)過(guo)小或廚房(fang)(fang)呈開放式(shi)等問題,造成其居(ju)住(zhu)舒(shu)適度低于住(zhu)宅型公寓。此外,住(zhu)戶多(duo),且商住(zhu)兩用,各色人等出入,較(jiao)為(wei)嘈雜,安全(quan)性也(ye)較(jiao)弱(ruo);
3、得房率。過道等公(gong)共(gong)地方多(duo),造成公攤大,得房率低,一(yi)般(ban)僅為70%左右,這就在無形(xing)之中抬高了其套內使(shi)用面積的折合單價,降低了其性價比,并直接(jie)影響(xiang)其保值增值功能;
4、按揭方式。大多不能申請公(gong)積金貸款,但是(shi)也有(you)少數項目在開發商的努力下(xia)能夠辦到。另40年產(chan)權的住(zhu)宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最(zui)長貸款年(nian)限(xian)10年,且只(zhi)能使用商貸,貸款利(li)率一(yi)般也較住宅高,不利(li)用購房者購入;
5、日常生(sheng)活成本(ben)。按(an)公建(jian)用途規定,其物(wu)業(ye)、水、電(dian)、氣等為商(shang)業(ye)收費,較民用收費貴,因此對于(yu)購房者,應該在(zai)購房時(shi)詢問清楚。當然,目前某(mou)些開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)開(kai)發(fa)中會采取相應的補救措施(shi),能按民用價格繳(jiao)納(na)。
6、設計標(biao)準(zhun)。設計導(dao)向不同,公共建筑(zhu)物業受朝(chao)向、采光、進深等(deng)限(xian)制較少,而住(zhu)(zhu)宅的要求較高。住(zhu)(zhu)宅型(xing)公(gong)寓建(jian)(jian)筑間距(ju)、采光(guang)一般是(shi)按照(zhao)(zhao)住(zhu)(zhu)宅規(gui)劃設計標(biao)準(zhun)嚴格(ge)執行;而商住(zhu)(zhu)型(xing)公(gong)寓一般位于城市的繁華地段和商務(wu)服務(wu)范圍中,其建(jian)(jian)筑日照(zhao)(zhao)間距(ju)、建(jian)(jian)筑設計等按照(zhao)(zhao)公(gong)共建(jian)(jian)筑標(biao)準(zhun)執行。
7、交易稅(shui)費。初次購買或(huo)者(zhe)轉讓時的契稅(shui)按照4%收取,而住(zhu)宅(zhai)低于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業性質(zhi)用房如果不滿5年出手需(xu)要交納5種稅費(fei),分別是:營業稅5.6%、印花稅(shui)0.05%、土地增值稅(shui)6%、個稅1%或購房差價的(de)20%、契稅4%、交易手續費10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種稅加起(qi)來高達16.65%。
以一套面積40㎡總價(jia)25萬(wan)元的(de)房子為例(li),5年內轉手需承擔的稅額將(jiang)達(da)到25萬(wan)元(yuan)*16.65%=41625元。這樣高的一個稅費,直接影響(xiang)了購房者(zhe)的投資回(hui)報(bao)率,也不利于出(chu)手(shou)。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住兩用
既可(ke)居住,又可(ke)辦公,具備寫字樓功能;在部分城市還(huan)可(ke)注冊公司,價格相(xiang)對寫字樓較低(di);繁華商(shang)圈,配(pei)套齊全,交通(tong)便利,可(ke)做酒店(dian)或辦公點(dian)。易轉手(shou),適合投資。
2、建造標準較高
商務公(gong)寓的房屋建(jian)設標準(zhun)不同(tong),如果(guo)按(an)照公(gong)建(jian)相關要求(qiu),人(ren)防和消防等建(jian)設標準(zhun)都(dou)較高(gao)。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務公(gong)寓(yu)的區別及選(xuan)擇(ze)辦法,就(jiu)是這些啦(la)。